Autopromotion accompagnée : acheter une parcelle avec permis et construire sa villa à Minorque
En autopromotion accompagnée, vous achetez la parcelle avec le projet et le permis de construire, et vous devenez le promoteur de votre maison : vous engagez vous-même la construction, soumise à 10 % de TVA. Chez LLUM, les travaux sont estimés à 16–20 mois, avec la direction technique et la gestion économique du chantier incluses dans l’accompagnement.
Être promoteur : ce que dit la loi
La loi espagnole sur la construction définit le promoteur par ce qu’il fait, et non par son métier :
« Est considérée comme promoteur toute personne, physique ou morale, publique ou privée, qui, individuellement ou collectivement, décide, impulse, programme et finance, avec des ressources propres ou de tiers, les travaux de construction pour elle-même ou pour leur vente, livraison ou cession ultérieure à des tiers à quelque titre que ce soit. »Ley 38/1999, art. 9.1
Ses obligations comprennent (art. 9.2) :
- détenir sur le terrain un droit l’autorisant à construire ;
- fournir les informations nécessaires au projet et autoriser le directeur des travaux à le modifier ;
- demander et obtenir les permis et autorisations, et signer le procès-verbal de réception des travaux ;
- souscrire les assurances prévues à l’article 19 ;
- remettre à l’acquéreur, le cas échéant, la documentation de l’ouvrage exécuté.
Chez LLUM, la parcelle est remise avec le projet visé et le permis de construire déjà accordé, et l’accompagnement inclut la direction technique et la gestion économique du chantier.
La TVA sur la construction : 10 %
Si vous contractez les travaux directement avec l’entreprise de construction, en tant que promoteur, la construction du logement bénéficie du taux réduit :
« 1.º Les exécutions de travaux, avec ou sans fourniture de matériaux, résultant de contrats conclus directement entre le promoteur et l’entrepreneur ayant pour objet la construction ou la réhabilitation de bâtiments ou parties de bâtiments destinés principalement au logement, y compris les locaux, annexes, garages, installations et services complémentaires qui y sont situés. »Ley 37/1992 (loi sur la TVA), art. 91.Uno.3.1.º
Les impôts sur l’achat de la parcelle dépendent du vendeur : voir Impôts à l’achat d’un logement neuf à Minorque.
L’assurance décennale quand on construit sa propre maison
La garantie de dix ans contre les dommages structurels est obligatoire pour les immeubles d’habitation, avec une exception pour l’autopromoteur :
« Toutefois, cette garantie ne sera pas exigible dans le cas de l’autopromoteur individuel d’une seule maison individuelle pour son propre usage. Cependant, en cas de transmission entre vifs dans le délai prévu au paragraphe a) de l’article 17.1, l’autopromoteur, sauf convention contraire, sera tenu de souscrire la garantie visée au paragraphe précédent pour la durée restant à courir jusqu’à dix ans. »Ley 38/1999, deuxième disposition additionnelle, section Un
En pratique : si vous vendez la villa avant ces dix ans, vous devrez souscrire l’assurance pour la période restante, sauf si l’acheteur vous en dispense expressément dans les conditions prévues par cette même disposition.
Autopromotion ou achat sur plan
| Autopromotion accompagnée | Vente sur plan | |
|---|---|---|
| Ce que vous achetez | Parcelle + projet visé + permis de construire accordé | La villa terminée |
| Qui construit | Vous engagez vous-même la construction, sans marge de promoteur | Le promoteur s’occupe de tout : entreprise, techniciens et fournisseurs |
| Prix | Parcelle + contrat de travaux | Ferme dès le premier jour ; paiements échelonnés selon le contrat |
| Délai | Construction estimée : 16–20 mois | Construction et livraison : 20–26 mois |
| Personnalisation | Plus grande capacité de personnalisation | — |
| Protection des acomptes | — | Caution bancaire ou assurance obligatoire des sommes versées (Ley 38/1999, première disposition additionnelle) |
Les deux formules partagent la même architecture et le même niveau de qualité. Le prix de chacune est communiqué sur demande.
Sources
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (texte consolidé, BOE) — art. 9 et 19, première et deuxième dispositions additionnelles
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE) — art. 91.Uno.3.1.º
Article informatif, rédigé à partir de la réglementation en vigueur à la date de révision. Il ne remplace pas les conseils d’un avocat ou d’un conseiller fiscal pour votre cas particulier. Les citations de la législation espagnole sont des traductions non officielles : seul le texte espagnol publié aux journaux officiels fait foi.
