Blog

Impôts à l’achat d’un logement neuf à Minorque (2026) : TVA, droits sur actes (AJD) et ITP

Publié le 5 octobre 2026

Un logement neuf acheté au promoteur paie 10 % de TVA et, sur l’acte, 1,5 % de droits sur les actes notariés (AJD) aux Baléares, ou 2 % s’il vaut un million d’euros ou plus. Un logement ancien ne paie pas de TVA, mais l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), calculé aux Baléares selon un barème par tranches de 8 % à 13 %.

Logement neuf : TVA de 10 %

La première vente d’un logement par son promoteur est soumise à la TVA au taux réduit :

« Un. Le taux de 10 pour cent s’appliquera aux opérations suivantes : […] 7.º Les bâtiments ou parties de bâtiments aptes à être utilisés comme logements, y compris les places de stationnement, dans la limite de deux, et les annexes qui y sont situées, transmis conjointement. »Ley 37/1992 (loi sur la TVA), art. 91.Uno.1.7.º

La loi considère comme « première livraison » celle que fait le promoteur d’un bâtiment achevé (art. 20.Uno.22.º.A). Les ventes suivantes, « deuxièmes livraisons et suivantes », sont exonérées de TVA et paient en général à la place l’impôt sur les transmissions patrimoniales (loi ITP-AJD, art. 7.5).

L’acte : droits sur les actes notariés (AJD)

Lorsque l’achat est soumis à la TVA, l’acte paie en plus l’AJD (loi ITP-AJD, art. 31.2), au taux fixé par chaque région. Aux Baléares :

• 1,5 % en règle générale (texte refondu des impôts cédés des Îles Baléares, art. 15).
• 2 % si le bien vaut 1 000 000 € ou plus : « lorsque la valeur réelle ou déclarée […] du bien est égale ou supérieure à 1 000 000 d’euros, le taux d’imposition est de 2 % » (art. 17 bis).

Un taux réduit de 1 % existe pour une première résidence principale d’une valeur maximale de 270 151,20 € (art. 17.1) ; il ne s’applique pas à une résidence secondaire.

Logement ancien : impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP)

Aux Baléares, l’ITP d’un bien immobilier n’est pas un pourcentage unique : on applique le barème par tranches à la valeur totale, et le résultat donne un « taux moyen » (texte refondu des Baléares, art. 10.a) :

Parcelle en autopromotion : cela dépend du vendeur

En autopromotion, vous achetez d’abord la parcelle, puis vous engagez les travaux. Chaque partie a sa propre fiscalité :

• La parcelle, vendue par une entreprise ou un professionnel dans le cadre de son activité : la vente d’un terrain à bâtir paie la TVA au taux normal de 21 % (loi sur la TVA, art. 90.Uno), car l’exonération de l’article 20.Uno.20.º ne vise que les terrains agricoles et non constructibles. L’acte paie aussi l’AJD.
• La parcelle, vendue par un particulier : pas de TVA, l’opération paie l’ITP selon le barème ci-dessus (loi ITP-AJD, art. 7.5).
• La construction du logement : paie 10 % de TVA si vous la contractez directement en tant que promoteur : « Les travaux […] résultant de contrats conclus directement entre le promoteur et l’entrepreneur ayant pour objet la construction ou la réhabilitation de bâtiments ou parties de bâtiments destinés principalement au logement » (loi sur la TVA, art. 91.Uno.3.1.º).

Pour chaque vente LLUM, nous vous indiquerons le régime applicable. Faites calculer le montant final par votre conseiller fiscal avec les chiffres de votre achat.

Après l’achat : l’impôt annuel du non-résident

Si vous ne résidez pas en Espagne et que la villa est à votre usage, vous payez chaque année l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur un revenu « imputé », même si vous ne la louez pas (loi IRNR, art. 13.1.h).

• Le revenu imputé est un pourcentage de la valeur cadastrale : 2 % en règle générale, ou 1,1 % si les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées dans les conditions de l’article 85 de la loi sur l’impôt sur le revenu, auquel renvoie la loi IRNR (art. 24.5). L’administration fiscale publie le pourcentage applicable chaque année.
• Le taux est de 24 % en règle générale, ou de 19 % pour les résidents d’un autre État de l’UE ou de l’Espace économique européen avec échange effectif d’informations fiscales (loi IRNR, art. 25.1.a).
• Le fait générateur est le 31 décembre, et la déclaration se fait sur le formulaire 210 (Agencia Tributaria).

Si vous achetez à un vendeur non résident

Lors d’une revente, si le vendeur ne réside pas en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au fisc en acompte sur l’impôt du vendeur :

« S’agissant de transmissions de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol par des contribuables agissant sans établissement permanent, l’acquéreur sera tenu de retenir et de verser 3 pour cent, ou d’effectuer le versement d’acompte correspondant, de la contrepartie convenue […]. »Loi IRNR, art. 25.2

Si vous avez lu que le revenu imputé change en 2027

Le décret-loi royal 26/2026 du 29 septembre remplaçait, à partir de 2027, le revenu imputé de l’impôt sur le revenu par un barème de 1,1 % à 3 %. Le Congrès ne l’a pas validé et il a été abrogé le 2 octobre 2026 (BOE-A-2026-20526) : ces changements ne s’appliquent donc pas.

Sources

1. Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (texte consolidé, BOE) — art. 20.Uno.20.º et 22.º, 90.Uno et 91.Uno
2. Real Decreto Legislativo 1/1993, Ley del ITP y AJD (BOE) — art. 7.5 et 31.2
3. Decreto Legislativo 1/2014, texto refundido de tributos cedidos de las Illes Balears (BOE) — art. 10, 15, 17 et 17 bis
4. Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (BOE) — art. 13.1.h), 24.5 et 25
5. Ley 35/2006, del IRPF (BOE) — art. 85
6. Agencia Tributaria : revenu imputé des biens urbains à usage propre (non-résidents)
7. Resolución de 2 de octubre de 2026, abrogation du Real Decreto-ley 26/2026 (BOE)

Article informatif, rédigé à partir de la réglementation en vigueur à la date de révision. Il ne remplace pas les conseils d’un avocat ou d’un conseiller fiscal pour votre cas particulier. Les citations de la législation espagnole sont des traductions non officielles : seul le texte espagnol publié aux journaux officiels fait foi.

Retour au blog