Britische und amerikanische Käufer auf Menorca: militärische Genehmigung, Aufenthaltsdauer und Steuern
Sie können kaufen, aber als Nicht-EU-Bürger gelten für sie drei eigene Regeln: die militärische Genehmigung für den Kauf auf den Inseln (außer in den städtischen Gebieten, die die Vorschrift ausnimmt), die Höchstaufenthaltsdauer von 90 Tagen in jedem Zeitraum von 180 Tagen und, wenn sie außerhalb der EU leben, ein Satz von 24 % bei der Steuer für Nichtresidenten statt 19 % für EU-Ansässige.
1. Militärische Genehmigung
Seit dem Brexit profitieren Briten nicht mehr von der Ausnahme, die das Gesetz 8/1975 Staatsangehörigen der EU-Mitgliedstaaten vorbehält (Zusatzbestimmung). Wie Amerikaner brauchen sie eine militärische Genehmigung, um in Zonen mit beschränktem Zugang Immobilien zu erwerben, und die Verordnung zählt alle Inseln dazu (Real Decreto 689/1978, Art. 32.1.a).
Die wichtige Ausnahme betrifft städtische Gebiete: Ausgenommen sind „die derzeitigen Ortskerne nicht an der Grenze gelegener Orte oder ihre derzeitigen erschlossenen Gebiete oder Erweiterungsgebiete“ sowie künftige, die in Plänen mit befürwortender Stellungnahme des Verteidigungsministeriums enthalten sind (Art. 35.1). Die Gemeinde vermerkt das in der Planungsbescheinigung des Grundstücks (Art. 35.4). Ist die Genehmigung erforderlich, verlangen Notar und Grundbuchführer sie vor Beurkundung und Eintragung (Ley 8/1975, Art. 20).
Den vollständigen Wortlaut der Artikel finden Sie in Als Ausländer eine Neubauvilla auf Menorca kaufen.
2. Aufenthalt: 90 Tage in jedem Zeitraum von 180 Tagen
Eigentum gibt kein Aufenthaltsrecht. Der Schengener Grenzkodex legt die Einreisevoraussetzungen für Drittstaatsangehörige bei geplanten Aufenthalten von höchstens 90 Tagen je Zeitraum von 180 Tagen fest, wobei für jeden Aufenthaltstag die vorangehenden 180 Tage berücksichtigt werden (Verordnung (EU) 2016/399, Art. 6.1). Für längere Aufenthalte sind ein Visum oder ein Aufenthaltstitel nötig.
3. Das Golden Visa gibt es nicht mehr
Bis 2025 konnten Anleger mit einer bedeutenden Immobilieninvestition ein Aufenthaltsvisum beantragen (das sogenannte Golden Visa). Das Organgesetz 1/2025 hat Artikel 63 der Ley 14/2013 mit Wirkung zum 3. April 2025 gestrichen. Laut spanischer Regierung werden vor diesem Datum gestellte Anträge nach den bisherigen Regeln bearbeitet.
4. Einkommensteuer für Nichtresidenten: 24 %
Der Steuersatz hängt vom Wohnsitzland ab, nicht von der Staatsangehörigkeit:
„a) Allgemein 24 Prozent. Der Steuersatz beträgt jedoch 19 Prozent bei Steuerpflichtigen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums ansässig sind, mit dem ein effektiver Austausch von Steuerinformationen besteht […].“IRNR-Gesetz, Art. 25.1.a)
Das Vereinigte Königreich und die Vereinigten Staaten gehören weder zur EU noch zum EWR: Ihre Einwohner zahlen 24 %, sowohl auf das unterstellte Einkommen aus Eigennutzung als auch auf Mieteinnahmen. Die Berechnung erklären wir in Steuern beim Kauf eines Neubaus auf Menorca.
Und die 100-%-Steuer?
Sie ist nicht beschlossen. Es handelt sich um einen Gesetzesvorschlag, der am 5. Oktober 2026 noch im Kongress anhängig ist und der in seiner jetzigen Fassung den Kauf eines Neubaus von einem Bauträgerunternehmen nicht besteuern würde. Mehr dazu in Gibt es eine 100-%-Steuer für Ausländer, die in Spanien Immobilien kaufen?
Quellen
- Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (BOE) — Art. 18 und 20, Zusatzbestimmung
- Real Decreto 689/1978, Durchführungsverordnung zur Ley 8/1975 (BOE) — Art. 32, 35 und 37
- Verordnung (EU) 2016/399, Schengener Grenzkodex (EUR-Lex) — Art. 6.1
- Ley 14/2013 (BOE): Art. 63, seit 3.4.2025 ohne Inhalt
- La Moncloa (spanische Regierung): Ende der Golden Visa ab 3. April
- Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (BOE) — Art. 25.1.a)
Informativer Artikel auf Grundlage der am Prüfdatum geltenden Vorschriften. Er ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater für Ihren konkreten Fall. Zitate aus der spanischen Gesetzgebung sind nichtamtliche Übersetzungen: Verbindlich ist allein der in den Amtsblättern veröffentlichte spanische Text.
