Als Ausländer eine Neubauvilla auf Menorca kaufen: was das spanische Recht sagt
Ja. EU-Bürger kaufen auf Menorca zu denselben Bedingungen wie Spanier. Auch Käufer von außerhalb der EU können kaufen, auf den Inseln verlangt das Gesetz aber eine militärische Genehmigung – außer in den städtischen Gebieten, die die Vorschrift selbst ausnimmt. Prüfen Sie das vor der Unterschrift.
EU-Bürger: keine besonderen Voraussetzungen
Das spanische Gesetz 8/1975 beschränkt den Immobilienerwerb durch Ausländer in sogenannten „Zonen mit beschränktem Zugang zum Eigentum für Ausländer“. Seit 1991 nimmt seine Zusatzbestimmung EU-Bürger von diesen Beschränkungen aus:
„Die Beschränkungen für den Erwerb von Eigentum […], die in den Gebieten gelten, die zu Zonen mit beschränktem Zugang zum Eigentum für Ausländer erklärt wurden oder erklärt werden […], gelten nicht für natürliche Personen, die die Staatsangehörigkeit eines Mitgliedstaats der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft besitzen.“Ley 8/1975, Zusatzbestimmung, Absatz 1 (eingefügt durch Ley 31/1990)
Käufer aus Nicht-EU-Staaten: die militärische Genehmigung
Die Durchführungsverordnung dieses Gesetzes (Königliches Dekret 689/1978) erklärt sämtliche Inseln zur Zone mit beschränktem Zugang:
„a) Inselgebiete. 1. Umfasst sämtliche Inseln und Eilande unter nationaler Hoheit.“Real Decreto 689/1978, Art. 32.1.a)
In diesen Zonen braucht ein Ausländer aus einem Nicht-EU-Staat für den Kauf eine militärische Genehmigung:
„a) Der Erwerb, gleich aus welchem Rechtsgrund, von Eigentum an ländlichen oder städtischen Grundstücken, bebaut oder unbebaut, oder an Bauwerken jeder Art durch ausländische natürliche oder juristische Personen.“Real Decreto 689/1978, Art. 37.a) (gleicher Wortlaut in Art. 18.a der Ley 8/1975)
Dieselbe Verordnung nimmt jedoch Ortskerne und erschlossene Gebiete aus:
„Vom Anwendungsbereich dieses Kapitels ausgenommen […] ist die Fläche der derzeitigen Ortskerne nicht an der Grenze gelegener Orte oder ihrer derzeitigen erschlossenen Gebiete oder Erweiterungsgebiete. Für künftige gilt dieser Absatz, sofern sie in Plänen enthalten sind, die nach dem Städtebaurecht genehmigt wurden und eine befürwortende Stellungnahme des Verteidigungsministeriums erhalten haben.“Real Decreto 689/1978, Art. 35.1
Ob ein städtisches Grundstück ausgenommen ist, hängt also von seiner Bauleitplanung ab. Artikel 35.4 nennt den Weg, das zu prüfen: Stellt die Gemeinde die Bescheinigung aus, dass ein Grundstück in einem Bebauungsplan liegt, vermerkt sie darin, ob die Stellungnahme des Verteidigungsministeriums befürwortend war. Ist die Genehmigung erforderlich, müssen Notar und Grundbuchführer sie vor Beurkundung und Eintragung verlangen (Ley 8/1975, Art. 20).
Sie brauchen eine Steuer-Identifikationsnummer
Jedes Geschäft mit steuerlicher Bedeutung, etwa ein Immobilienkauf, erfordert eine Steuer-Identifikationsnummer. Die allgemeine Steuerverfahrensverordnung regelt das so:
„Für natürliche Personen ohne spanische Staatsangehörigkeit ist die Steuer-Identifikationsnummer die ihnen zugeteilte Ausländer-Identitätsnummer […].“Real Decreto 1065/2007, Art. 20.1
Wer keine Ausländer-Identitätsnummer (NIE) hat, muss bei der spanischen Steuerverwaltung eine Steuernummer beantragen, die mit dem Buchstaben M beginnt (Art. 20.2).
Kauf vom Plan: Ihr Geld muss abgesichert sein
Nimmt ein Bauträger vor der Übergabe Anzahlungen entgegen, verpflichtet ihn das spanische Baugesetz (Ley 38/1999), diese abzusichern:
„a) Ab Erteilung der Baugenehmigung die Rückzahlung der geleisteten Beträge zuzüglich der gesetzlichen Zinsen durch einen Kautionsversicherungsvertrag […] oder durch eine von Kreditinstituten ausgestellte selbstschuldnerische Bürgschaft […] für den Fall zu garantieren, dass der Bau nicht begonnen oder nicht innerhalb der für die Übergabe der Wohnung vereinbarten Frist fertiggestellt wird.
b) Die von den Käufern vorausgezahlten Beträge über Kreditinstitute entgegenzunehmen, bei denen sie auf einem Sonderkonto, getrennt von allen anderen Mitteln des Bauträgers, hinterlegt werden müssen […].“Ley 38/1999, erste Zusatzbestimmung, Abschnitt Eins.1
Die Garantie umfasst auch die gezahlten Steuern und die gesetzlichen Zinsen (Abschnitt Eins.2). Lassen Sie sich die Police oder Bürgschaft auf Ihren Namen aushändigen, bevor Sie Geld zahlen: Das Gesetz verlangt „eine individuelle Versicherungspolice für jeden Käufer“ (Abschnitt Zwei.1.a).
Die zehnjährige Bauversicherung
Wohngebäude benötigen eine zehnjährige Garantie für Schäden an der Tragstruktur (Fundamente, Stützen, Träger, Decken, tragende Wände …), nach Artikel 19.1.c) und der zweiten Zusatzbestimmung der Ley 38/1999. Für Bauherren, die ihr eigenes Haus bauen, gibt es eine Ausnahme; sie erklären wir im Artikel zum begleiteten Bauherrenmodell.
Ein Kauf führt nicht mehr zum „Golden Visa“
Das Aufenthaltsvisum für Immobilieninvestoren wurde am 3. April 2025 abgeschafft: Das Organgesetz 1/2025 hat Artikel 63 der Ley 14/2013, der es regelte, gestrichen. Der Kauf einer Immobilie in Spanien verschafft keinen Zugang mehr zu diesem Aufenthaltstitel.
So kaufen Sie eine LLUM-Villa
Die LLUM-Villen in der Calle Acacias in Coves Noves haben bereits eine Baugenehmigung und können auf zwei Arten gekauft werden:
- Begleitetes Bauherrenmodell: Sie kaufen das Grundstück mit genehmigtem Projekt und Baugenehmigung und beauftragen den Bau selbst; geschätzte Bauzeit 16–20 Monate.
- Kauf vom Plan: Sie kaufen die fertige Villa zum Festpreis ab dem ersten Tag, schlüsselfertig übergeben in 20–26 Monaten.
Beide Modelle werden unterschiedlich besteuert: siehe Steuern beim Kauf eines Neubaus auf Menorca. Wenn Sie außerhalb der EU leben, lesen Sie auch unseren Artikel für britische und amerikanische Käufer.
Quellen
- Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (konsolidierte Fassung, BOE) — Art. 18, Art. 20 und Zusatzbestimmung
- Real Decreto 689/1978, Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (BOE) — Art. 32, 35 und 37
- Real Decreto 1065/2007, Reglamento general de gestión e inspección tributaria (BOE) — Art. 20
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE) — Art. 19 sowie erste und zweite Zusatzbestimmung
- Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores (BOE) — Art. 63, seit 3.4.2025 ohne Inhalt
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE) — einundzwanzigste Schlussbestimmung
Informativer Artikel auf Grundlage der am Prüfdatum geltenden Vorschriften. Er ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater für Ihren konkreten Fall. Zitate aus der spanischen Gesetzgebung sind nichtamtliche Übersetzungen: Verbindlich ist allein der in den Amtsblättern veröffentlichte spanische Text.
