Menorca of de Côte d'Azur: prijs per m², privacy en levenskwaliteit

Gepubliceerd op 7 oktober 2026

De Côte d'Azur biedt prestige, stadsleven het hele jaar en een internationale luchthaven op een paar minuten van Monaco, maar tegen vierkantemeterprijzen die drie tot acht keer hoger liggen dan op Menorca en met veel meer drukte. Menorca biedt privacy, beschermd landschap en open zee tegen een fractie van de kosten, met als keerzijde minder voorzieningen en vluchten buiten het seizoen.

Wie een familiehuis aan de Middellandse Zee zoekt met tuin, zwembad en zeezicht, kan zich beter niet afvragen wat „beter" is, maar wat hij belangrijker vindt: de dynamiek van de Rivièra of de stilte van een eiland.

Wat kost een vierkante meter aan de Côte d'Azur vergeleken met Menorca?

Op de bekendste plekken van de Rivièra kosten huizen een veelvoud. Volgens PAP lag de gemiddelde prijs van huizen in Saint-Jean-Cap-Ferrat op basis van cijfers van juli 2026 op € 38.884/m², en over alle woningtypen op € 14.884/m². Voor Saint-Tropez schatte Efficity in september 2026 zo'n € 17.690/m² voor huizen in de westelijke stadszone.

In het hoogste segment schieten de cijfers omhoog: het Waterfront-rapport 2026 van Engel & Völkers noemde vraagprijzen voor uitzonderlijke objecten tot € 113.000/m² in Saint-Jean-Cap-Ferrat en € 61.000/m² in Saint-Tropez.

Op Menorca schatte RealAdvisor in oktober 2026 een gemiddelde van € 4.901/m² voor huizen in Es Mercadal, de gemeente van Coves Noves, en € 5.738/m² in Sant Lluís, de duurste van het eiland. Ondanks de stijging in 2026 blijft het verschil enorm.

Welke aankoopkosten betaal je in Frankrijk en op Menorca?

In Frankrijk betaal je bij een bestaande woning 7 tot 8 % „frais de notaire", grotendeels overdrachtsbelasting: sinds de begrotingswet van 2025 rekenen bijna alle departementen 5 %, de Alpes-Maritimes behoren tot de weinige met 4,5 %. Bij nieuwbouw op plan (VEFA) zit de Franse btw van 20 % in de prijs en komen er verlaagde heffingen van circa 0,7 % bij.

Op Menorca betaalt nieuwbouw van een ontwikkelaar 10 % btw (IVA) en 1,5 % zegelrecht (AJD), of 2 % vanaf een waarde van een miljoen euro. Een bestaande woning betaalt overdrachtsbelasting (ITP) volgens een schijventarief van 8 tot 13 % op de Balearen. Details staan in Belastingen bij het kopen van nieuwbouw op Menorca.

En elk jaar als eigenaar?

In Frankrijk geldt de vastgoedvermogensbelasting IFI vanaf 1,3 miljoen euro netto vastgoedvermogen, met tarieven van 0,5 tot 1,5 %, ook voor niet-ingezetenen op hun Franse vastgoed. Het plan om er een belasting op „onproductief vermogen" van te maken, is niet opgenomen in de begrotingswet die in februari 2026 werd afgekondigd. Tweede woningen betalen daarnaast nog steeds taxe d'habitation.

In Spanje betaalt een niet-ingezetene jaarlijks inkomstenbelasting over een fictief inkomen van 1,1 of 2 % van de kadastrale waarde, tegen 19 % als je in Nederland of een ander EU-land woont. Voor de Spaanse vermogensbelasting geldt op de Balearen sinds 2024 een vrijstelling van 3 miljoen euro; of die voor jou als niet-ingezetene van toepassing is, laat je best nagaan door je adviseur. Vergeet ook de Nederlandse kant niet: een buitenlandse tweede woning valt in box 3, met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.

Waar heb je meer privacy?

Op Menorca, al was het maar door de schaal. De Côte d'Azur (Alpes-Maritimes en Monaco) ging in 2025 over de 12 miljoen toeristen en de luchthaven van Nice verwerkte 15,23 miljoen passagiers. Menorca ontving van januari tot juli 2025 zo'n 993.640 toeristen en de luchthaven in het hele jaar 4,2 miljoen passagiers.

Aan de Rivièra liggen de meest gewilde villa's vaak op dichtbebouwde schiereilanden, omringd door wegen en dichtbije buren; privacy koop je er met muren en grote percelen. Op Menorca, sinds 1993 biosfeerreservaat en met veel onbebouwde kust, krijg je die privacy grotendeels van de omgeving.

Menorca en de Côte d'Azur naast elkaar

Criterium	Menorca	Côte d'Azur
Gemiddelde prijs huizen (2026)	Es Mercadal: € 4.901/m² (RealAdvisor)	Saint-Jean-Cap-Ferrat: € 38.884/m² (PAP)
Aankoopkosten bestaand	ITP 8–13 % schijventarief	Frais de notaire 7–8 %
Aankoopkosten nieuwbouw	IVA 10 % + AJD 1,5–2 %	Btw 20 % incl. + ~0,7 %
Jaarlijkse vermogensbelasting	Vermogensbelasting: Balearische vrijstelling € 3 mln	IFI vanaf € 1,3 mln (0,5–1,5 %)
Luchthaven (passagiers 2025)	Menorca: 4,2 mln	Nice: 15,23 mln
Toeristen	~1 mln van januari tot juli	Meer dan 12 mln per jaar
Leven in de winter	Rustig	Stedelijk en levendig
Landschap	Heel eiland biosfeerreservaat	Stedelijke kust met beschermde enclaves

Wanneer verkies je Menorca NIET boven de Côte d'Azur?

De Rivièra heeft echte voordelen die Menorca niet kan bieden:

Wereldwijde verbindingen het hele jaar. Nice heeft langeafstandsvluchten en ligt op minder dan een uur rijden van Monaco en Italië.
Stads- en cultuurleven in de winter. Nice, Cannes en Monaco houden restaurants, opera, evenementen en topscholen het hele jaar open.
Een zeer liquide doorverkoopmarkt in het luxesegment, met een constante stroom internationale kopers.
Bereikbaar met de auto vanuit Nederland, zonder vliegtuig.
Vakantieverhuur: op Menorca zijn nieuwe vakantiewoningen momenteel opgeschort door de Balearische wet 3/2022.

Van het eiland naar de noordkust: Coves Noves

Kopers die de Côte d'Azur kennen, verrast de noordkust van Menorca vooral door wat er ontbreekt: verstopte kustwegen, rijen villa's in zicht, zomerfiles. Coves Noves in Es Mercadal is een woonwijk boven de baai van Port d'Addaia, op zo'n 20 minuten van de luchthaven, met een club en golfbaan Son Parc in de buurt.

Daar worden de LLUM-villa's gebouwd, ontworpen door architect Álvaro Ferrándiz, die bijna tien jaar bij Foster + Partners werkte: vier vrijstaande huizen met 353 m² woon- en terrasoppervlak, vier slaapkamers met badkamer en een infinityzwembad, gericht op de zonsopkomst. Meer op De villa.

Conclusie

De Côte d'Azur is een uitstekende keuze als je het hele jaar een intens internationaal leven wilt en daarvoor per vierkante meter een veelvoud wilt betalen. Menorca is de keuze als je zoekt wat de Rivièra voor geen enkele prijs meer kan bieden: ruimte, stilte en een volledig beschermd eiland. Voor de prijs van een gemiddeld huis op Cap Ferrat koop je op Menorca een villa met vrij zeezicht, en houd je ruim over.

Wil je met concrete cijfers vergelijken, dan sturen we je de brochure van de LLUM-villa's met prijzen en voorwaarden, of plannen we een privébezichtiging. Stuur ons een WhatsApp-bericht op +34 611 359 567 (ref. VM-CN).

Veelgestelde vragen

Is een villa op Menorca goedkoper dan aan de Côte d'Azur?

Veel goedkoper. In juli 2026 lag de gemiddelde prijs van huizen in Saint-Jean-Cap-Ferrat volgens PAP op € 38.884/m², en schatte Efficity zo'n € 17.690/m² in Saint-Tropez. In Es Mercadal (Menorca) schatte RealAdvisor in oktober 2026 € 4.901/m² voor huizen.

Hoe hoog zijn de aankoopkosten in Frankrijk en Spanje?

In Frankrijk betaal je bij een bestaande woning 7 tot 8 % frais de notaire, bij nieuwbouw 20 % btw in de prijs plus circa 0,7 % heffingen. Op Menorca betaalt nieuwbouw 10 % IVA en 1,5 of 2 % AJD; een bestaande woning de Balearische ITP van 8 tot 13 % volgens schijven.

Betalen niet-ingezetenen vermogensbelasting in Frankrijk of Spanje?

In Frankrijk geldt de IFI voor niet-ingezetenen op hun Franse vastgoed als het netto vastgoedvermogen boven 1,3 miljoen euro ligt, tegen 0,5 tot 1,5 %. Spanje heeft een vermogensbelasting; de Balearen hanteren een vrijstelling van 3 miljoen. Laat de toepassing in jouw geval nagaan door een adviseur.

Welke luchthaven is beter verbonden, Nice of Menorca?

Nice, met 15,23 miljoen passagiers in 2025 en langeafstandsroutes, tegenover 4,2 miljoen op Menorca. In de zomer heeft Menorca directe vluchten naar veel Europese steden; in de winter lopen de verbindingen vooral via Barcelona, Madrid en Palma.

Kun je op Menorca het hele jaar wonen zoals aan de Côte d'Azur?

Ja, in een ander ritme. Menorca heeft een ziekenhuis, scholen en volledige voorzieningen in Maó en Ciutadella, en volgens AEMET 2.632 zonuren per jaar. Wat er in de winter ontbreekt, zijn het stads- en cultuurleven van Nice of Monaco en hun vluchtverbindingen.

Informatief artikel op basis van de gegevens en regelgeving die golden op de publicatiedatum. Het vervangt geen advies van een advocaat of belastingadviseur voor jouw situatie.

Bronnen

Terug naar de blog