¿Cuánto cuesta una villa con vistas al mar en Menorca en 2026?
Una villa con vistas al mar en Menorca cuesta en 2026, en la mayoría de los casos, entre algo menos de un millón y varios millones de euros. Según RealAdvisor (octubre de 2026), el precio mediano de una casa en venta es de 960.678 € en Es Mercadal y de 1.250.898 € en Sant Lluís, y el 80 % de las casas de Es Mercadal se mueve entre 290.636 € y 4.316.971 €. Las vistas abiertas al mar, la obra nueva y la piscina sitúan una villa en la mitad alta de ese rango.
A ese precio hay que sumar los impuestos de compra: en vivienda nueva, un 10 % de IVA y un 1,5 % o 2 % de actos jurídicos documentados; en vivienda usada, el impuesto de transmisiones patrimoniales balear, del 8 % al 13 % por tramos.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de una casa en Menorca?
Depende del municipio. RealAdvisor estimaba en octubre de 2026 estos valores medios para casas:
- Sant Lluís: 5.738 €/m² (+7,1 % en doce meses)
- Es Mercadal, donde están Coves Noves, Fornells y Arenal d'en Castell: 4.901 €/m² (+8 %)
- Ciutadella: 4.735 €/m² (+7,9 %)
- Maó: 4.456 €/m² (+7,2 %)
Son medias de todas las casas del municipio, incluidas viviendas antiguas, de interior y sin vistas. Una villa nueva frente al mar suele estar por encima. Explicamos qué mide cada fuente en Precio de la vivienda en Menorca en 2026.
¿Cómo se calcula el precio de una villa concreta?
Partiendo de la superficie y ajustando por cinco factores:
- Vistas. No es lo mismo ver el mar de forma lateral que tener una panorámica abierta y protegida, sin edificios delante.
- Antigüedad y calidad. Una villa nueva, con eficiencia energética actual y sin reformas pendientes, vale más que una de los años ochenta.
- Parcela y privacidad. El tamaño del jardín, la orientación y la distancia a los vecinos pesan mucho en una isla donde el exterior se usa nueve meses al año.
- Piscina y terrazas. Una piscina desbordante y terrazas amplias son, en la práctica, metros útiles de vida.
- Ubicación dentro de la isla. La costa norte, más protegida y menos construida, y la costa sureste de Sant Lluís, más demandada por compradores internacionales, se pagan de forma distinta.
Un error habitual es comparar solo €/m² construidos. En una villa mediterránea, los metros de terraza y porche forman parte de la casa tanto como el salón.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una villa en Menorca?
Depende de si es nueva o usada. Una villa nueva comprada a su promotor paga un 10 % de IVA (Ley 37/1992, art. 91) y, por la escritura, un 1,5 % de actos jurídicos documentados en Baleares, o un 2 % si vale un millón de euros o más.
Una villa de segunda mano paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, que en Baleares se calcula por tramos: 8 % hasta 400.000 €, 9 % hasta 600.000 €, 10 % hasta un millón, 12 % hasta dos millones y 13 % por encima. Así, una villa usada de 1,5 millones paga 150.000 € de ITP (90.000 € por el primer millón y el 12 % de los 500.000 € restantes). A ello se suman notaría, registro y, si la hay, la financiación.
El desglose completo, con los artículos de ley, está en Impuestos al comprar una vivienda nueva en Menorca.
¿Qué cuesta mantener una villa al año?
Los costes recurrentes de un propietario no residente incluyen el IBI municipal, el seguro, los suministros, el mantenimiento del jardín y la piscina y, si no vives en España, el impuesto sobre la renta de no residentes por la renta imputada: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, al 19 % si resides en la UE o al 24 % si no.
Una villa nueva, con buen aislamiento, climatización por conductos y agua caliente por aerotermia, reduce el gasto energético frente a una casa antigua, algo que conviene tener en cuenta al comparar precios de compra.
Referencias de precio en Menorca
| Indicador (RealAdvisor, octubre de 2026) | Es Mercadal | Sant Lluís |
|---|---|---|
| Precio medio casas | 4.901 €/m² | 5.738 €/m² |
| Variación en 12 meses | +8 % | +7,1 % |
| Precio mediano de una casa | 960.678 € | 1.250.898 € |
| 80 % de las casas, entre | 290.636 € y 4.316.971 € | 378.436 € y 5.621.125 € |
| IVA + AJD en villa nueva | 10 % + 1,5 % (2 % desde 1 M€) | Igual |
| ITP en villa usada | 8 %–13 % por tramos | Igual |
¿Cuándo NO tiene sentido pagar por una villa con vistas en Menorca?
Hay casos en los que el sobreprecio de las vistas no compensa:
- Si vas a usar la casa pocas semanas al año y lo que buscas es estar cerca de una playa concreta, quizá te encaje más una vivienda sin vistas a pie de cala.
- Si necesitas rentabilizarla con alquiler turístico: en Menorca las nuevas viviendas turísticas están suspendidas por la Ley 3/2022.
- Si las vistas no están protegidas: una panorámica que depende de una parcela vecina sin construir puede desaparecer. Comprueba el planeamiento antes de pagar por ella.
Un ejemplo en la costa norte: Coves Noves
En Coves Noves, Es Mercadal, las villas LLUM ocupan cuatro parcelas escalonadas en la calle Acacias, una vía sin salida, con vistas abiertas al este sobre la bahía de Port d'Addaia y la Illa de na Macaret. Cada villa tiene 183,4 m² interiores, 170 m² de terrazas y porches, una parcela de 524 m² según el Registro de la Propiedad, cuatro suites y piscina desbordante de 21 m².
El precio de las villas LLUM es a consultar y depende de la modalidad de compra: sobre plano, con precio cerrado y entrega llave en mano, o en autopromoción gestionada, en la que el IVA de la obra contratada directamente por el promotor es del 10 %. Las dos opciones se explican en Compra.
Conclusión
En 2026, una villa con vistas al mar en Menorca se sitúa habitualmente por encima del precio mediano de una casa de su municipio, en torno a un millón de euros en Es Mercadal y 1,25 millones en Sant Lluís, y puede llegar a varios millones según vistas, parcela y calidad. A ese precio hay que añadir, en obra nueva, en torno a un 11,5 %–12 % de impuestos (IVA más AJD) o entre el 8 % y el 13 % en segunda mano. Comparado con Mallorca, Ibiza o la Costa Azul, sigue siendo uno de los mercados más razonables del Mediterráneo para estar frente al mar.
Si quieres conocer el precio y las condiciones de las villas LLUM, te enviamos el dossier completo o te organizamos una visita privada. Escríbenos por WhatsApp al +34 611 359 567 (ref. VM-CN).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una casa en Menorca en 2026?
Según RealAdvisor (octubre de 2026), el precio medio de las casas va de 4.456 €/m² en Maó a 5.738 €/m² en Sant Lluís. El precio mediano de una casa en venta es de 960.678 € en Es Mercadal y de 1.250.898 € en Sant Lluís. Una villa con vistas al mar suele estar por encima de esas medianas.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una villa nueva en Menorca?
Un 10 % de IVA sobre el precio y un 1,5 % de actos jurídicos documentados por la escritura, que sube al 2 % si la vivienda vale un millón de euros o más. Además hay gastos de notaría y registro. Una villa usada paga en su lugar el ITP balear, del 8 % al 13 % por tramos.
¿Cuál es la zona más cara de Menorca?
Sant Lluís, en el sureste, es el municipio con el metro cuadrado más alto: 5.738 €/m² para casas según RealAdvisor en octubre de 2026. Le siguen Es Mercadal, que incluye la costa norte de Coves Noves, Fornells y Arenal d'en Castell, con 4.901 €/m², y Ciutadella, con 4.735 €/m².
¿Es más barato Menorca que Mallorca o Ibiza para una villa con vistas?
Sí. En el primer trimestre de 2026, pisos.com situaba Andratx (Mallorca) en 8.158 €/m², y en julio de 2026 Fotocasa daba 8.494 €/m² en Santa Eulària (Ibiza). En Menorca, el municipio más caro, Sant Lluís, estaba en 5.738 €/m² para casas según RealAdvisor.
¿Cuánto cuesta mantener una villa en Menorca?
Hay que contar con IBI, seguro, suministros, mantenimiento de jardín y piscina y, para no residentes, el impuesto sobre la renta de no residentes por renta imputada: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, al 19 % (residentes en la UE) o al 24 % (resto). Una villa nueva y eficiente reduce el gasto energético.
Artículo informativo, redactado con los datos y la normativa disponibles en la fecha de publicación. Los precios son medias y medianas de cada fuente y no sustituyen una tasación.
Fuentes
- RealAdvisor: precio de la vivienda en Es Mercadal — consultado en octubre de 2026
- RealAdvisor: precio de la vivienda en Sant Lluís — consultado en octubre de 2026
- Precio de la vivienda en Menorca en 2026: datos por municipio
- Impuestos al comprar una vivienda nueva en Menorca (2026)
- Decreto Legislativo 1/2014, tributos cedidos de las Illes Balears (BOE)
- Ley 37/1992 del IVA (BOE)
- pisos.com, primer trimestre de 2026 (Periódico de Ibiza)
- Fotocasa, julio de 2026 (Periódico de Ibiza)
- La villa LLUM por dentro: plantas, superficies y materiales
